站前商圈不少商辦前幾年被改成商旅，附近商旅林立，當時時空背景正是為了迎合陸客，現今則以港澳、東南亞旅客下榻為主。有網友觀察到，因為商圈正在崩解，除了店家掛上招租牌子之外，不少店家也變成東南亞雜貨店，商圈消費族群完全跟以前不一樣了。

  高雄火車站商圈輝煌時期已經過了，天時地利不動產總經理張欣民分析，早期高雄僅有台鐵鐵道運輸，加上民眾往返高雄都會到高雄火車站，人潮消費、飽食、下榻需求，自然能為周邊商圈帶來龐大效益。

不過，他說，高雄的捷運線啟用時並沒有與高雄火車站共構，且還在地下化工程階段，是去年才完成R11永久站讓台鐵、捷運轉乘，加上高雄的高鐵站在左營，也削弱了原本高雄車站的轉乘優勢，與出入站人潮。

目前高雄火車站還在進行新站工程，預計2023年完工，張欣民認為，街邊店還是有它的價值，只是商圈正在盤整，租售價都會受到衝擊，因此高雄站前商圈要復甦，仍有待時間推進。

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